Przejęcie nieruchomości od dewelopera to proces newralgiczny i kluczowy dla późniejszego użytkowania nieruchomości w ramach powstającej wspólnoty. O ile właściciele mieszkań dokonują fachowych odbiorów mieszkań nierzadko z ekspertami budowlanymi, o tyle w częściach wspólnych często dochodzi do zaniechań. Na co zwracać uwagę i kto powinien to robić?
Kupujemy oczami, zachwycani wizualizacją widzimy siebie w danym bloku i na ławeczce pod okazałym dębem na wizualizacji. Jednak od wizualizacji do rzeczywistości droga daleka i nierzadko wyboista. Przy zakupie mieszkania deweloperskiego jest tyle rzeczy do dopilnowania, że nie sposób, by nic nie umknęło. Prawa nabywcy są chronione, ale nie każdy kupujący skrzętnie z nich korzysta, choć oczywiście warto. Po pierwsze przed zakupem nabywca powinien zapoznać się z projektem budowlanym, (prawo do tego daje mu art. 26 pkt 5 ustawy deweloperskiej z 2021 r.) oraz uważnie przeczytać prospekt informacyjny. Warto wiedzieć, że jest on integralną częścią umowy deweloperskiej i musi zawierać informacje techniczne. Zapisy prospektu informacyjnego są obowiązujące a nabywca może egzekwować ich wykonanie (materiały użyte do stawiania ścian, budowania instalacji itp. itd.).
Nie inaczej jest przy przejmowaniu nowo zawiązanej wspólnoty w nowo wybudowanym budynku. Tu jednak kłania się podstawowy problem – kto i w jaki sposób dokonuje przejęcia. Wspólnota zawiązuje się, gdy większość lokali jest jeszcze w rękach dewelopera, więc to on wybiera zarządcę nieruchomości. Nierzadko ta sama firma, która jest deweloperem, zarządza potem daną nieruchomością, więc trudno, by doszło do jakiejkolwiek weryfikacji stanu faktycznego i uczciwych rozliczeń. Tymczasem od tego etapu zależy późniejszy komfort i przede wszystkim koszty utrzymania nieruchomości.
Częsty kłopotliwy temat: liczniki
Zakończenie etapu budowy i zawiązanie wspólnoty powinno skutkować rozliczeniem liczników wszystkich mediów. Niewyjaśnione sprawy mogą się ciągnąć latami, a każdy mijający miesiąc zaciera ślady. Najczęstszym błędem jest niedopilnowanie tego, co skutkuje wyższymi opłatami za części wspólne mieszkańców. W kontekście wody pojawia się również temat usytuowania ujęć wodnych umożliwiających pielęgnację zieleni. Wbrew pozorom to, co na wizualizacji, niekoniecznie sprawdzi się w rzeczywistości, gdy się okaże, że wybujałej na wizualizacji zieleni nie ma jak sensownie podlewać (np. brak możliwości instalacji automatycznego systemu nawadniania).
Karty materiałowe a stan faktyczny
Materiały użyte do budowy i wykończenia części wspólnych to temat, na którym „przejechała się” niejedna wspólnota. Teoretycznie przy odbiorze budynku przez nadzór budowlany sprawdzane są karty materiałowe. Teoretycznie. Poza tym przy owych kartach nikt się za bardzo nie zastanawia, czy dane urządzenie, np. brama garażowa, spełnia normy dla budynku wielorodzinnego, co znacząco wpłynie na jej żywotność. Zgodnie z prawem przy przejmowaniu nieruchomości deweloper powinien okazać całą dokumentację, ale kto tego dopilnuje, skoro to zaprzyjaźniona z deweloperem firma ją przejmuje? Ile czasu i jakiej wiedzy wymaga zapoznanie się z taką dokumentacją, można sobie wyobrazić w przypadku dużych nieruchomości (np. powyżej 100 lokali). Może szybko dojść do awarii i wspólnota może wzywać dewelopera do wymiany danego elementu na zgodny z projektem lub z przeznaczeniem. Zapewne w okresie rękojmi deweloper coś poprawi (najwięksi optymiści pewnie nie wierzą, że wszystko zgodnie ze sztuką, bo często jest już na to za późno). Dużo gorzej sytuacja wygląda po tym okresie – co z tego, że wspólnota dokona audytu budowlanego, który wykaże błędne wykonanie, brak dokumentacji powykonawczej oraz błędy konstrukcyjne skutkujące np. odmakającymi balkonami? Można wzywać, się wykłócać, można pójść do sądu i zawiesić jakiekolwiek remonty i modernizacje na czas długotrwałego procesu… Perspektywa z punktu widzenia mieszkańców nie do przyjęcia. Właśnie o tym przekonała się boleśnie niejedna wspólnota mieszkaniowa, która finalnie samodzielnie pokrywa koszty wymian, napraw czy modernizacji czegoś, co od początku miało być nowoczesne i niezawodne. Dlatego tu kłania się znowu stara wiedza: lepiej zapobiegać niż leczyć i od zarządcy nieruchomości wymagać, wymagać i jeszcze raz wymagać. Oraz płacić, płacić, płacić, bo tego typu działania nie mogą się zmieścić w najniższej stawce za zarządzanie nieruchomością z wieloma nowoczesnym urządzeniami, wymagającymi nierzadko specjalistycznej wiedzy. Wszystko to jednak rozbija się o edukację – by takie działania uczciwie przeprowadzić, potrzeba świadomości wszystkich nabywców, którzy ostatecznie pokryją koszty albo zaniechań, albo dociekliwej pracy ekspertów na etapie przejmowania nieruchomości.