Ceny rosną i coraz mniej osób stać na zakup mieszkania – to problem nie tylko Polski, ale dostrzegalny w coraz większej liczbie krajów.

Wiceprezes szwajcarskiego banku centralnego Fritz Zurbruegg ostrzega przed zachwianiem stabilności rynku – skoro nie widać końca drożenia nieruchomości, a koszty kredytów mogą nagle wzrosnąć, to przełoży się na niewypłacalność kredytobiorców. Rekordowo niska stopa inflacji wciąż może zachęcać do ryzykownych transakcji – ostrzega. Szwajcarscy eksperci szacują, że rynek nieruchomości jest przeszacowany o ok. 30% i zbliża się do bańki spekulacyjnej. Dlatego bank centralny baczniej przygląda się sytuacji.

Irlandzki rząd tymczasem zapowiedział wpompowanie 20 mld w budowlankę przez kolejne 5 lat, by przyspieszyć budowę mieszkań. Lockdown i zamrożenie budów w całym kraju sprawił, że brak mieszkań przełożył się na ich horrendalne ceny, podobnie jest z wynajmem. Do 2030 r. średnia liczba budowanych mieszkań ma wzrosnąć o ponad 30% względem obecnego poziomu. Czy to jednak zapobiegnie dalszym podwyżkom?

Z kolei w Chinach pojawiła się już obawa spadku cen nieruchomości. W kraju, w którym odsetek własności domów wynosił w 2020 r. blisko 90 proc. (dla porównania wskaźnik globalny wynosi 67%, a w Niemczech np. 43%), ryzyko spadku ceny poniżej wartości zaciągniętego kredytu hipotecznego zaczyna spędzać sen z powiek ekonomistów. W niektórych chińskich miastach wprowadzono regulację cen mieszkań – ustanowiono cenę maksymalną, ale i minimalną. Z kolei w niektórych regionach odsetek niezamieszkałych domów przekracza już 10%. Chiny stoją wobec dylematu rozwijania rynku najmu, wzorem na przykład krajów europejskich.

Udajemy, że wszystko w porządku

W Polsce coraz częściej padają terminy bańki, ale głównie z ust publicystów, dziennikarzy, którzy wskazują na to, że kredyty hipoteczne nie będą tanie bez końca. Pochyla się nad tym KNF, ostrzegając, że kredytobiorców w złotówkach może czekać podobne zaskoczenie jak tych od kredytów we franku szwajcarskim. Ceny jednak wciąż rosną, a banki biją rekordy w rozpatrywaniu wniosków o kredyty hipoteczne (ostatnie dane za maj br.). Na wzrost cen mieszkań wpływają m.in. coraz wyższe ceny ziemi, którą nabywają w ostatnich latach deweloperzy – terenów budowlanych ubywa, a popyt wciąż jest duży. Nie bez znaczenia pozostają ceny materiałów budowlanych, łącznie z ich dostępnością. Rosnące ceny surowców, paliw i energii też przełożą się na ceny gotowych mieszkań i ich wykończenia. 5-proc. inflacja zachęca deweloperów do podnoszenia cen mieszkań, choć pensje w takim tempie nie rosną. Przedstawiciele warszawskiej spółki Unidevelopment w rozmowie z „Pulsem Biznesu” wskazują, że w Warszawie spada już liczba osób chcących się zadłużać na zakup mieszkania, ale tego trendu nie widać (jeszcze) w innych miastach. Wszystko wskazuje na jedno: taniej nie będzie. To jednak nie powinno być zachętą do zakupów.

Przeciętnego Kowalskiego zaraz nie będzie stać na zakup mieszkań, jednak to nie zmartwienie deweloperów – zagraniczne fundusze i PRS coraz częściej wykupują całe obiekty mieszkaniowe jako swoje inwestycje (pod wynajem długo- i krótkoterminowy), nie dając szans lokalnym nabywcom. To oczywiście przełoży się na ceny najmu. Zmartwieniem, zwłaszcza mniejszych deweloperów jest raczej nadmiar kapitału wobec braku ziemi. Nieliczni, najczęściej duzi deweloperzy, dysponują bankami ziemi, o którą coraz trudniej. To przyczynek do trwającej już konsolidacji w branży deweloperów. Kolejne duże firmy prowadzą ekspansję na nowe dla siebie rynki, przejmując lokalnych przedsiębiorców w branży i uzyskując dostęp do ziemi i lokalnych klientów.

Tymczasem przeciętnemu Kowalskiemu rząd oferuje budowanie domów do 70 mkw. bez pozwolenia budowlanego, czyli gdzie i jak popadnie. Czy to sposób na poprawę całej sytuacji: braku mieszkań, zawyżonych cen nieruchomości i czynszów? Na kolejny nieład architektoniczny i krajobrazowy – na pewno.

Inny, zapowiadany na razie, nowy program mieszkaniowy ma zapewnić młodym małżeństwom (20–40 lat) wirtualny wkład własny uzależniony od liczby dzieci (dwoje dzieci – 20 tys. zł, troje dzieci – 60 tys. zł, za każde następne 20 tys. zł, z limitem do 160 tys. zł). To jednak nie zwiększy podaży mieszkań, a wręcz odwrotnie: stymuluje wzrost cen i oczekiwań. W przypadku deficytu mieszkań powinno się jednak wspierać ich produkcję, czyli rynek pierwotny, nie zaś stymulować tylko obrót nimi. To droga donikąd.