Po wielu latach silnego wzrostu rynek niemieckich nieruchomości komercyjnych w tym roku prawie się zatrzymał. Wynika to z raportów ustaleń dużych domów maklerskich nt. inwestycji w biura i inne nieruchomości komercyjne.

Według raportu BNP Paribas Real Estate w pierwszym kwartale 2023 r. wartość nabytych nieruchomości komercyjnych wynosiła jedynie 5,2 mld euro. Odpowiada to spadkowi o 74% w porównaniu z tym okresem poprzedniego roku. Nawet w porównaniu długoterminowym był to wyjątkowo niski wolumen transakcji – według BNP o 56,5% niższy od dziesięcioletniej średniej. Rynek cofnął się tym samym do poziomu z lat 2010-2012, kiedy popyt na nieruchomości komercyjne był ograniczony przez skutki kryzysu na międzynarodowych rynkach finansowych.

Najgorzej w biurach

Szczególnie mocno ucierpiała tradycyjnie największa część sektora nieruchomości komercyjnych, czyli rynek biurowy. Według Savills w pierwszym kwartale wolumen transakcji spadł o 90% do nieco ponad 1 mld euro. Nieco lepiej radził sobie rynek powierzchni handlowej (stosunkowo łagodny spadek o 34% do 1,7 mld euro). Oznacza to, że po raz pierwszy od dłuższego czasu inwestorzy wydali więcej na nieruchomości handlowe niż na biura. Na trzecim miejscu uplasował się rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych z wolumenem transakcji na poziomie 700 mln euro, który podobnie jak rynek biurowy również odnotował poważny spadek – aż o 83 proc.Załamanie na rynku biurowym jest ściśle związane z tym, co dzieje się we Frankfurcie. Dominujące w tamtejszym krajobrazie biurowce (drapacze chmur) tradycyjnie odgrywają decydującą rolę na rynku nieruchomości komercyjnych – jeśli tam panuje mały ruch, dotyka to całego rynku nieruchomości komercyjnych. Odzwierciedlają to aktualne dane raportu Savills: w pierwszym kwartale inwestorzy komercyjni wydali jedynie 90 mln euro na nieruchomości we Frankfurcie, czyli o 96% mniej. I to do Frankfurtu należy niechlubny rekord spadku, za nim plasują się kolejne największe biurowe miasta Niemiec: Hamburg, Kolonia i Düsseldorf, z których część również zanotowała znaczne spadki, ale nie tak dotkliwe jak we Frankfurcie.

Wyhamowany wynajem

Rynek wynajmu powierzchni biurowej w siedmiu największych pod tym względem miastach też się prawie zatrzymał – prawie nie ma transakcji wynajmu obiektów o ponad 5000 m² powierzchni.

Ogólnie w pierwszym kwartale rynek wynajmu odnotował ok. 30-proc. spadek rok do roku (łączna wielkość wynajętej powierzchni: 607 000 m²). Odsetek pustostanów najbardziej wzrósł (wg danych JJL) we Frankfurcie – z 7,9 do 9% i Düsseldorfie (z 7,9 do 8%). Tylko w Kolonii ubyło pustostanów (ich odsetek wynosi 3%), a Berlin, Hamburg, region Monachium i Stuttgart mają od 3,5 do 4,5% pustostanów. W Kolonii są najniższe czynsze – średnie wynoszą 18 euro/mkw., najwyższe 32 euro/mkw. Podczas gdy we Frankfurcie, Monachium czy Berlinie średnie czynsze kształtują się na poziomie 25 euro/mkw., a najwyższe ok. 45 euro/mkw. W tym roku prognozuje się podwyżki o ok. 1 euro/mkw.

Sytuacja gospodarcza nie pomaga

Analitycy z cytowanych domów maklerskich są w dużej mierze zgodni co do przyczyn tak dużego osłabienia koniunktury. Składają się na to uwarunkowania geopolityczne, słabość gospodarcza i wysoka inflacja, z którą w parze idą rosnące stopy procentowe i koszty finansowania. Widać rozdźwięk między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Chociaż rosnące stopy procentowe generalnie obniżają ceny nieruchomości, obniża to również skłonność do sprzedaży ze strony posiadaczy takich zasobów, którzy z kolei mają nadzieję na ożywienie na rynku. Dochodzi do tego jeszcze jeden aspekt, potęgujący niepewność. Według badania przeprowadzonego przez Niemiecki Instytut Ekonomiczny (IW) pandemia spowodowała, że biuro jest obecnie częściej wykorzystywane jako miejsce spotkań niż w przeszłości. Liczy się więc nie tylko ich dogodna lokalizacja, ale i wyposażenie na najwyższym poziomie, coraz częściej klienci uwzględniają kryteria środowiskowe i spełnienie wyśrubowanych norm ekologicznych. Pustostany widać zwłaszcza wśród starszych budynków.