Czerwcowy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie kredytów hipotecznych denominowanych we franku szwajcarskim oraz zakusy klientów, by podważać przed sądem umowy kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach w oparciu o wskaźnik WIBOR sprawiają, że banki stają ostrożniejsze w polityce kredytowej. To zaś przełoży się na cały rynek nieruchomości.

Przypomnijmy: w czerwcu br. TSUE wykluczył możliwość ubiegania się przez banki o zwrot kosztów kredytu, którego umowa została unieważniona. Codziennie w polskich sądach zapada mnóstwo prawomocnych wyroków unieważniających całe umowy kredytowe we franku szwajcarskim i zmuszające banki dodania nienależnie pobranych opłat i odsetek. Wyrok ten ośmielił klientów złotówkowych, których kancelarie podważają zasadność i uczciwość wskaźnika WIBOR, w oparciu o które udziela się kredytów w złotówkach. Nic dziwnego, że w bankach panuje umiarkowany optymizm względem udzielania kredytów hipotecznych, skoro ryzyko prawne długoterminowego finansowania w Polsce mocno rośnie. Jakąś nadzieję bankom dają ostatnie wyroki sądów w Gdańsku i Elblągu, przed którymi banki domagały się odsetek od udzielonego kapitału w ramach kredytu, który został unieważniony. Sądy wyliczyły inflację za okres korzystania z kapitału przez kredytobiorców i nakazały im zapłacić odsetki na poziomie zbliżonym do inflacji za dany okres.

Mimo to według „Rzeczpospolitej” kredyty mieszkaniowe stają się ryzykownym produktem, jeśli sąd lub ustawodawca mogą zwolnić kredytobiorcę z obowiązku dotrzymania umowy, np. fundując mu wakacje kredytowe. Dlatego na przykład banki Millenium i BNP Paribas mocno przykręciły kredytowe kurki, nie włączyły się też w pierwszej fazie do programu kredytów z rządowymi dopłatami, obawiając się dalekosiężnych konsekwencji nie do przewidzenia.

Problem nie tylko banków

Jak wiadomo, niska dostępność kredytowania dla nabywcy przeciętnego M powoduje, że mieszkania stają się produktem inwestycyjnym, co nakręca jedynie rynek najmu, w tym najmu instytucjonalnego. Deweloperzy po ubiegłorocznych zmianach rekomendacji kredytowych zamrozili wiele inwestycji mieszkań dla klientów kupujących lokum dla siebie (liczba rozpoczynanych inwestycji deweloperskich rok do roku tego lata spadła o prawie połowę) i skupili się na inwestycjach z sektora premium – mniej zależnych od kredytów. Tym bardziej oddala się wizja lepszej dostępności mieszkań w Polsce.

Czy sytuację zmieni kredyt 2%? Fakt, że do 24 sierpnia złożono ponad 36 tys. wniosków i udzielono już ok. 4 tys. kredytów nastraja optymistycznie, zwłaszcza że do 9 banków dołączy za chwilę kolejne 6 udzielających tych kredytów. Jednak z kolei tego typu dopłaty sprawiają, że mieszkania momentalnie drożeją, co znów obraca się przeciwko konsumentom kupującym mieszkania na własny użytek. Wielu deweloperów zaś w dalszym ciągu boi się, że to ożywienie jest na tyle krótkotrwałe, że nie chcą ryzykować rozpoczynania dalszych inwestycji mieszkaniowych. Sytuacja więc jest nadal daleka od stabilnej.