Eksperci nie mają złudzeń: eldorado z tytułu najmu kończy się w związku z obecną sytuacją.
Najemcy pewnie wyczekują takich newsów z utęsknieniem, wynajmujący patrzą z zakłopotaniem: miniony rok okazał się dla nich wyjątkowo szczęśliwy, ale – jak pokazują najnowsze dane – był to raczej wyjątek, teraz zaś możemy mówić już o trendzie spadkowym w stawkach najmu.
W minionym roku na rynku najmu kluczową rolę odegrały dwa czynniki: masowy napływ uchodźców z Ukrainy oraz strata zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów banków na skutek podwyżek stóp procentowych i większych wymogów względem kredytobiorców. To spowodowało ogromny wzrost popytu, a co za tym idzie – wręcz szybujące stawki najmu, zwłaszcza w największych miastach.
Najem zaczął tanieć
Dane z końca ub.r. i pierwszych miesięcy tego roku nie pozostawiają złudzeń, że ten pik rynek ma już za sobą. Kwiecień był najsłabszym miesiącem tego roku pod względem zainteresowania ogłoszeniami najmu – czas znalezienia lokatorów się wydłużył, wywierając presję na cenę. We wszystkich największych portalach ogłoszeniowych widać wyraźny trend spadkowy liczby transakcji, a ofert przybywa. Na przykład w Krakowie jest już o ok. 30% więcej ogłoszeń najmu niż w styczniu czy lutym ub.r. (nie mówiąc o porównaniu rok do roku), mimo to stawki czynszu (na razie) pozostają w tym roku na stałym poziomie. Zarówno analitycy bankowi, jak i pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zgodni: stawki czynszu ustabilizują się niebawem, ale na poziomie niższym niż przed rokiem. Podaż rośnie, a na horyzoncie wyłaniają się już kredyty hipoteczne z dopłatami dla klientów, którzy dotąd wynajmowali swoje mieszkania (nie mieli własnościowego lokum). I choć rosnąca inflacja zachęca do podnoszenia stawek czynszu, to jest granica, ponad którą trudno będzie wynająć mieszkania. Zwłaszcza te większe czy w mniej popularnych lokalizacjach.
Spadają już stawki najmu nawet kawalerek w największych miastach, w pierwszej kolejności taniały większe i średnie mieszkania. Na przykład według raportu Expandera w Poznaniu średni spadek stawek najmu za mieszkania 35-60-metrowe, czyli klasyfikowane jako średniej wielkości, w 1. kwartale br. wyniósł 4,4% i jest to drugi po rekordowej Częstochowie (-10%) wynik w kraju. Choć są też pojedyncze miasta, w których ceny jeszcze rosły (Sosnowiec, Radom, Katowice, Białystok).
Wszystko to sprawia, że zwrot z inwestycji w mieszkanie zaczyna wypadać coraz słabiej, zwłaszcza w obliczu obligacji i tego typu form inwestowania. Przy tak rosnącej inflacji wielu inwestorów nie odważyło się podnieść o czynszów o jej wskaźnik, tymczasem urosły koszty eksploatacyjne. Właściciele muszą zatroszczyć się o świadectwa energetyczne, co stanowi kolejną daninę. Gdy dobrze podsumować koszty związane z inwestycją w mieszkanie (i to pod warunkiem, że zostało ono kupione bez kredytu), to okaże się, że to rzeczywiście nie są to kokosy. Analitycy rynkowi wyliczają rentowność z mieszkania przeciętnie na ok. 5,9 proc. netto dla 30-metrowego M, nieco mniej dla 50-metrowego (5,5 proc. netto), a dla 70-metrowego już tylko 4,9 proc. netto. Lokaty bankowe – niewymagające pilnowania interesu, nakładów w postaci odświeżania czy remontów mieszkania itp. kwestii – można znaleźć na podobnym lub wyższym poziomie.
Co na to inwestorzy?
Czy to wszystko zniechęci inwestorów do zakupu mieszkań na wynajem? Niekoniecznie. Inwestycja w mieszkanie broni się tym, że długofalowo wartość nieruchomości zawsze rośnie – więcej niż w przypadku czekania na odsetki z lokat czy obligacji.
Wspomniany kredyt z dopłatami („Bezpieczny kredyt 2%”) wymusi podniesienie ceny metra kwadratowego – wzrośnie popyt, co nie pozostanie bez skutku na pierwotny rynek nieruchomości, na którym przy zwiększonym popycie może zacząć brakować ofert (pisałyśmy o tym poprzednio). To częściowo może odbić się również na rynku najmu. Cały czas nie brakuje inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, którzy bez trudu znajdą najemców na mieszkania w ważnych ośrodkach pod względem gospodarki i turystyki. Kredyty z dopłatami nie sprawią przecież, że każdego będzie stać na zakup – obecna liczba wynajmujących nie skurczy się drastycznie z dnia na dzień, bo ceny mieszkań cały czas sprawiają, że ich zakup pozostaje nadal poza zasięgiem większości młodych ludzi.