Podczas gdy w Polsce ceny nieruchomości rosną najszybciej spośród krajów europejskich, na Zachodzie Europy topnieją – wynika z danych Eurostatu. Czy to oznacza kryzys lub bańkę? Eksperci i analitycy rynku nieruchomości twierdzą, że niekoniecznie.

Zgodnie z danymi Europejskiego Urzędu Statystycznego od początku 2017 r. średnia cena mieszkania w Polsce zwiększyła się o 84 proc. Tylko Czechy i Węgry wyprzedziły polski rynek wzrostami odpowiednio o 88 proc. i 128 proc., choć tam ostatnio zauważalna jest korekta cen, czego w Polsce nie widać na horyzoncie.

Na Zachodzie od 2022 r. widoczne są spadki cen nieruchomości. Od połowy 2022 r. tamtejsza korekta cen sprawiła, że na przestrzeni ostatnich 7 lat podwyżki cen są jednymi z najniższych w UE. W Finlandii nawet wróciły do poziomów z 2017 r. W Luksemburgu jeszcze pod koniec 2022 r. ceny były o 77 proc. wyższe niż w 2017 r., ale w ostatnim czasie ceny tak spadły, że względem roku 20217 podwyżka wynosi niespełna 50 proc. Podobny scenariusz rozegrał się na niemieckim rynku. Przynajmniej na razie tych zmian nie uważa się za bańkę spekulacyjną. Eksperci mówią raczej o typowym dla tego rynku cyklu – po latach wzrostów dochodzi do obniżki cen, zwłaszcza nieruchomości starszych, mniej atrakcyjnych. Czy to więc Niemcy, Luksemburg, czy Skandynawia – eksperci są zgodni, że to zwykłe korekty i cykliczne obniżki cen.

Sytuację polskiego i niemieckiego rynku trudno porównywać o tyle, że za Odrą ogromną rolę pełnią fundusze inwestycje. Wraz z inflacją straciły one dostęp do niemal darmowego kredytu, co znacząco obniżyło popyt. U nas mimo znacznie wyższych stóp procentowych (dla kredytów obecnie nawet 9-10 proc. wobec 4 proc. w Niemczech nie spadł popyt, a co za tym idzie – ceny.

Eksperci banku Pekao, w raporcie prezentowanym na niedawno zakończonej konferencji na Impact w Poznaniu, wykazują, że ceny nieruchomości idą w parze ze wzrostem płac w Polsce (mowa o tych ze wskaźników GUS). Ze statystyk wynika, że za średnią pensje kupimy tyle samo lub więcej metrów kwadratowych, co kilka lat temu. Oczywiście nie oznacza to, że każdego stać na mieszkanie albo że ich ceny są dostępne. Na tle Europy, kosztów i innych cen koszty zakupu mieszkania w Polsce  nie odbiegają za bardzo od europejskiego standardu lub należą do relatywnie tańszych. Również inni analitycy potwierdzają, że póki tempo wzrostu cen dotrzymuje kroku wzrostowi płac, to sytuacja jest względnie bezpieczna, a tak właśnie było w ostatniej dekadzie w Polsce.

Cały czas w analizach pada więcej argumentów za popytem przewyższającym podaż nieruchomości na polskim rynku. Na przykład mogą na niego wpłynąć również środki uwolnione z coraz częściej kończonych kredytów frankowych.

Niewykluczone, że ceny wyhamują lub spadną. Może o tym zaważyć rządowa decyzja o braku subsydiowania stopy procentowej, przez co wiele osób nie nabędzie mieszkań, jednak w dłuższej, kilkuletniej perspektywie, analitycy prognozują dalszy wzrost cen.

Z kolei bańki spekulacyjne mają to do siebie, że można o nich z pewnością powiedzieć, gdy… już pękną.