Czy w Polsce potrzebujemy regulacji rynku nieruchomości, które ograniczyłyby działalność w tym sektorze funduszy inwestycyjnych? Coraz częściej z ust ekspertów słychać takie opinie. Dlaczego?

W ostatnich latach kilkukrotnie w mediach pojawiał się przykład Berlina jako miasta, gdzie mieszkańcy zbuntowali się przeciwko zbyt wysokim cenom nieruchomości, windowanych m.in. przez masowy ich wykup przez fundusze inwestycyjne celem najmu inwestycyjnego. Nie tylko w Berlinie, lecz w większości europejskich dużych miast od kilku lat problemem staje się zakup nieruchomości. Mieszkańcy skazani są na najem, ale jego ceny też rosną. Ceny są tak wysokie, że brak możliwości skorzystania z kredytów hipotecznych sprawia, że mało kogo stać na własne lokum. A ceny windują fundusze inwestycyjne, które – nic dziwnego – upodobały sobie ten sektor jako bezpieczne i długoterminowe inwestycje.

Zainteresowanie funduszy najmem inwestycyjnym rośnie wraz z rozwojem sytuacji pandemicznej – sytuacja w handlu nie przedstawia się tak różowo, więc centra i galerie handlowe przestały być głównym celem inwestycyjnym. A mieszkać ludzie gdzieś muszą. W kontekście wiecznych braków lokali mieszkalnych, na Zachodzie Europy również, wynajem jest dochodowym interesem.

Niedawno w Berlinie zrobiono referendum, w którym berlińczycy opowiedzieli się za wywłaszczeniem funduszy inwestycyjnych posiadających portfele mieszkań na wynajem. Niemniej nie ma pewności, że takie wywłaszczenie uda się przeprowadzić zgodnie z prawem – trwa obecnie postępowanie przed trybunałem konstytucyjnym w Niemczech.

Według badań think thanku prowadzonego przez firmę HRE w Polsce, które w rozmowie z Forbers cytuje prezes tej firmy Michał Cebula, w ostatnich miesiącach w siedmiu największych miastach w Polsce fundusze skupiły nawet 20 proc. mieszkań. „To tak, jakby co 5. mieszkanie zostało wykupione przez fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem – a to są szacunki oparte tylko na publicznie dostępnych danych, więc skala tego zjawiska jest większa i powinna budzić niepokój”, zauważa rozmówca.

Nie od dziś wiadomo, że taka aktywność funduszy podbija ceny i mocno dyktuje warunki na rynku, które robią się coraz mniej korzystne dla konsumentów. Ponieważ w Polsce rentowność z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe jest znacznie wyższa niż np. we Francji czy Niemczech, to do Polski zaczęło napływać coraz więcej kapitału. W Polsce borykamy się ze znacznie większym deficytem mieszkań niż w Holandii czy Niemczech (mówi się o 1,5-2 mln), deweloperzy mają w ofertach wciąż za mało mieszkań względem popytu, co też wywołuje cenową presję. Niebawem, z powodu braku możliwości kupna mieszkania, zwiększy się w Polsce sektor najmu, a to niechybnie poprowadzi do wzrostu cen najmu. I w ten sposób w Polsce możemy mieć podobną sytuację do tej w Berlinie. Michał Cebula zauważa, że „w Berlinie też tylko 15 proc. mieszkań należy do funduszy, a mimo to to właśnie fundusze wyraźnie przyłożyły rękę do tego, że przez ostatnich 10 lat mieszkania zdrożały tam prawie trzykrotnie. Wystarczyło, że przez lata większość nowych mieszkań była kupowana w ramach zakupów pakietowych, a nie przez zwykłych berlińczyków. W żadnym wypadku sprawy nie można więc bagatelizować.”

Think Thank HRE przygotował rekomendacje. Proponuje:

  1. by transakcje pakietowe (te od 100 lokali) były akceptowane przez UOKiK;
  2. obciążenie opłatą, podatkiem, gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe wielorodzinne, które w ciągu 6 lat od nabycia nie zostały wykorzystywane. Miałoby to zapobiec „parkowaniu” kapitału spekulacyjnego na takich gruntach;
  3. uruchomienie REIT-ów i FINN-ów na takiej zasadzie, by polskie instytucje miały zachęty podatkowe, np. zwolnienie z podatku dochodowego, gdy firmy wynajmowałyby mieszkania z opcją dojścia do własności. Byłoby to rozwiązanie korzystne dla akcjonariuszy tych REIT-ów, ale też zwiększałoby to dostępność mieszkań i nie tworzyło nierównowag na rynku;
  4. system wspierania własności w Polsce – na początek gwarancję na zakup pierwszego mieszkania jako preferencji wobec inwestorów prywatnych.

Czy i co z tego będzie zawczasu w Polsce wdrożone, by zapobiegać zamiast leczyć?