Nadmiar gotówki na rynku sprawia, że wiele mieszkań od kilku lat jest kupowanych inwestycyjnie – kupują je najczęściej za gotówkę inwestorzy, a nie młodzi ludzie szukający własnego M. Wielu inwestorów uważa, że to bardziej opłacalna forma oszczędzania, a realne ceny mieszkań są bezpieczne i „odporne na inflację”. Dziennikarz „Pulsu Biznesu” Ignacy Morawski postanowił przyjrzeć się tej kwestii w dynamicznie zmieniających się okolicznościach i sprawdzić, jak często spadają ceny mieszkań.

Zrównana rentowność

Jeszcze do niedawna zjawisko to było nieznane: rentowność obligacji skarbowych równa rentowności z najmu mieszkania. Pierwszy raz od wielu lat rentowność obligacji 10-letnich wynosi 3,6%, a tych 5-letnich – aż 4%. Z kolei wg danych NBP (II kw. 2021 r.) rentowność najmu wynosi 3,5-4%, analitycy z PKO BP szacują ją na 4-5 %. Tyle suche dane, tylko na nich bowiem można prowadzić analizy. Oczywiście na wybór strategii inwestycyjnej wpływają różne ryzyka – mieszkanie to inwestycja długoletnia, zbycie mieszkania to nie to samo, co sprzedaż obligacji. Zwolennicy inwestycji w nieruchomości argumentują, że ceny mieszkań są względnie odporne na inflację, bo rosną razem ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych. Tyle że to są przekonania, a gdy spojrzeć na liczby, to niekoniecznie znajdują one odzwierciedlenie w danych.

Autor analizy postanowił zbadać możliwie najdłuższy okres danych z dostępnych mu rynków – krajów OECD, które najłatwiej porównać do specyfiki polskiego rynku. Chodzi o ceny mieszkań z 50 lat w 19 krajach – jak często spadały ceny nieruchomości? Autorowi zależało na tym, by pokazać, że ceny mieszkań nigdy nie były i nie są dane raz na zawsze. Że rozważając teraz wieloletnią inwestycję, warto mieć świadomość, że już w ciągu kilku lat ceny spadną – o ile i jak często? Do szczegółowej analizy odsyłamy na łamy „Pulsu Biznesu”.

Autor potwierdza, że owszem, bardzo często ceny mieszkań okazywały się odporne na inflację, ale nie zawsze. W 30% przypadków realne ceny mieszkań spadały na przestrzeni dekady – i był to znacznie gorszy wynik niż indeksy giełd.

Ochłodzenie w poszukiwanych ofertach

Tymczasem w najnowszym raporcie portalu ogłoszeniowego Otodom.pl i analityków BIQdata „Gazety Wyborczej” mowa jest o odczuwalnym ochłodzeniu na rynku mieszkań w największych aglomeracjach. Na razie widać to tylko w mniejszym zainteresowaniu ogłoszeniami, potrwa jeszcze, nim odzwierciedlenie znajdzie to w niższych cenach transakcyjnych.

Zdaniem ekspertów z rynku nieruchomości mieszkania nie od razu stanieją, ale na pewno zostanie przyhamowany wzrost cen. Szybciej spadną ceny najmu mieszkań, co z kolei wpłynie na rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. To natomiast może ostudzić zamiary części inwestorów i wpłynąć na ich decyzje zakupowe, a co za tym idzie – nie podbijać dalej cen zakupu.

– Wyhamowanie wzrostu cen mieszkań do wartości jednocyfrowych w nadchodzącym roku wydaje się raczej przesądzone. Sam wzrost stóp procentowych do poziomu 4 proc. w przypadku stopy referencyjnej, czego raczej nie da się uniknąć, po pierwsze poważnie ograniczy zdolność kredytową, a tym samym grono potencjalnych nabywców własnego „M”, po drugie zaś mocno przyhamuje zapędy inwestycyjne, zarówno te pod wynajem, jak i spekulacyjne – przewiduje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl na łamach portalu Bankier.